A abordagem moderna de investimento imobiliário

Imóveis sempre se valorizam, é só uma questão de tempo? Comprar na planta é a melhor forma de investir? Imóvel é um investimento seguro?

A abordagem moderna de investimento imobiliário
14 de agosto de 2018 imeri

Ainda predomina entre investidores individuais uma visão tradicional de investimentos em imóveis, ancorada em argumentos poucos questionados e muitas vezes falaciosos.

Este artigo tem a intenção de ilustrar a abordagem moderna de investimentos imobiliários adotada pelos maiores e mais sofisticados investidores globais.

Em comparação com investidores individuais, os investidores institucionais tendem a diversificar mais seus investimentos. Em média, alocam em torno de 10% do seu portfolio em real estate, uma classe de ativos com características atrativas: baixa correlação com outros tipos de ativos, hedge natural contra inflação e proteção de valor em cenários adversos.

Em geral, esta alocação é diversificada entre os principais tipos de propriedade: residencial, varejo, industrial e escritórios. Outros segmentos vêm ganhando exposição nos portfólios: hotelaria, moradias estudantis, self-storage, residenciais para idosos, call centers, centros educacionais e hospitais.

Outra prática amplamente utilizada é a de diversificação geográfica, que permite aos investidores institucionais mitigarem riscos de concentração e proporcionam exposição a ciclos econômicos regionais descompassados.

Investidores institucionais também adotam diferentes estratégias de investimento ao longo do espectro de risco e retorno. A mais utilizada, apelidada de “core”, envolve a aquisição de imóveis maduros, geradores de renda e localizados em regiões “premium”. Esta estratégia proporciona maior liquidez e distribuição de rendimentos, a um custo de menor potencial de apreciação imobiliária relativo a outras estratégias.

Escalando-se a curva de risco, temos a estratégia de “valor agregado”, que é a segunda mais utilizada e busca a criação de valor com desenvolvimento imobiliário: novas construções ou reformas. Neste caso, o valor do investimento é criado quando o custo do desenvolvimento é inferior ao valor de mercado.

A terceira estratégia, menos comum e mais arrojada, é chamada de “oportunística” e mira retornos elevados através de técnicas de investimentos em private equity, como a gestão de   alavancagem e construção de plataformas imobiliárias escaláveis.

Independentemente da abordagem de diversificação e da estratégia de investimento adotadas, investidores institucionais analisam imóveis como ativos de natureza de renda variável, que podem sim se desvalorizar e gerar perdas ao longo do tempo. A busca pelo momento ideal de investimento passa pelo entendimento do ciclo imobiliário e pela relação entre o preço de mercado do imóvel e seu custo de reposição.

Por fim, os veículos de investimento imobiliários estão cada vez mais estruturados.  Fundos como os FII’s ou FIP’s, escolhidos dependendo da estratégia de investimento, capturam benefícios tributários e proporcionam diversificação e liquidez aos investidores modernos.

Em resumo, os investidores imobiliários mais sofisticados, com apoio de gestores especializados, buscam alcançar retornos ajustados ao risco superiores aos da média de mercado através de estratégias ativas e de diversificação, ainda pouco utilizadas por investidores individuais.

Através deste prisma, a Imeri Capital tem assessorado grupos familiares e empresas a otimizarem seus projetos e portfolios imobiliários. Para maiores informações, entre em contato conosco.

 

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